この記事で分かること

• 中野駅周辺で進んでいる全11件の再開発プロジェクトの「いつ・どこで・何が変わるのか」が整理して分かります
  
• 駅ビル「アトレ中野」や南北通路・橋上駅舎など、2026年前後に実現する具体的な変化のイメージが持てます
  
• 中野サンプラザ跡地の計画が白紙化された理由と、これから数年の行政の動き・スケジュールが把握できます
  
• 約10年間で4割強の上昇があったとされる中古マンション価格の推移と、その背景、今後10年の資産価値のシナリオを冷静に検討できます
  
• 単身世帯が多い中野ならではの賃貸需要や、ファミリー向け賃貸の不足といった市場構造が理解できます
  
• 「今買うべきか、それとも2026年以降を待つべきか」という悩みに対して、自分なりの判断軸を持てるようになります
  

はじめに｜なぜ「今」中野駅再開発が注目されるのか

中野駅周辺では、まさに今、大きな変化が動き始めています。

「100年に一度」という表現は大げさに聞こえるかもしれませんが、今回の中野駅再開発は、その言葉にふさわしい規模です。中野駅を中心とした約110ヘクタールという広いエリアで、全11件もの再開発事業が同時に進行しているからです。

たとえば、

• 2026年開業予定の駅ビル「アトレ中野」
  
• 総戸数807戸のタワーマンション群が建つ囲町東地区
  
• 南北通路・橋上駅舎の整備による、駅そのものの大改造
  

といったプロジェクトが、今後数年のうちに次々と形になっていきます。

一方で、見逃せない「揺れ」もあります。中野の象徴であった中野サンプラザの建て替え計画が、建築費の高騰によって白紙になったことです。当初の見込みの約2倍、3,500億円規模まで工事費が膨らみ、事業者も区もいったん立ち止まらざるを得なくなりました。

この白紙化は、不確実性という意味ではマイナス材料ですが、同時に「中野区がどんな街を本当に目指したいのか」を改めて問い直すチャンスでもあります。区は2025年9月〜12月にサウンディング型市場調査を実施し、2026年3月以降に事業の見直し方針を出す予定です。まさに今、「次の中野」の輪郭が描かれつつあるタイミングだと言えます。

この記事では、こうした状況を踏まえ、

• 各プロジェクトの進捗と完了時期（おおよそのロードマップ）
  
• 中野サンプラザ跡地の「これから」と、中野区が目指す文化・公共性の方向性
  
• 不動産価格・賃貸需要への影響と、今後の資産価値の見通し
  

といったポイントを、できるだけ分かりやすく整理してお伝えしていきます。

中野は、もともと

• 新宿まで約4分・大手町まで約21分という交通利便性
  
• 比較的液状化リスクの低い堅固な地盤
  
• 明治大学・早稲田大学などのキャンパスや企業本社が集まる人の多さ
  

といった「基礎体力」を持つエリアです。再開発は、その潜在力をさらに引き出すきっかけになると考えられています。
ただし、「再開発だから必ず資産価値が上がる」とは言い切れません。特に、中野サンプラザ跡地の行方や、新しい街の“顔”がどうデザインされるかは、今後の魅力を大きく左右します。
購入を検討している方も、投資を考えている方も、そして「単純に中野がどう変わるのか知っておきたい」という方も、まずは全体像から一緒に見ていきましょう。

【最新まとめ】中野駅周辺の再開発プロジェクト全体像

「結局、何がいつ頃できるのか？」
再開発というと情報が細切れで、全体像がつかみにくくなりがちです。この章では、時期ごと・エリアごとに整理して、俯瞰できるようにまとめます。

すでに完成しているプロジェクト（2024年時点）

まず、すでに街の姿を変え始めているプロジェクトがあります。

• 中野二丁目地区再開発
  • オフィス棟「住友不動産中野駅前ビル」
  • 高級賃貸住宅「中野ステーションレジデンス」

これらは2024年2月に竣工済みです。駅前の雰囲気が「少し変わってきた」と感じている方もいるかもしれません。

2026年に完成予定の主要プロジェクト

ここが、最初の大きな節目になります。

① 中野駅西側 南北通路・橋上駅舎（街路事業）

• JR東日本・東京メトロと連携した事業で、2026年に南北通路と橋上駅舎が開業予定です。
• これにより、改札内で南北を行き来できるようになり、通勤・通学のストレスが大きく減ると見込まれます。

さらに、同じタイミングで

• 駅ビル「アトレ中野」（地上5階・延床約18,500㎡）

も開業予定です。現在「駅直結で何でもそろう」という環境ではないため、日々の買い物や食事の利便性が一段上がると考えられます。

② 囲町東地区 第一種市街地再開発事業（約2.0ha）

• 「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ（地上48階）」
• 「パークシティ中野 ザ タワー ブリーズ（地上38階）」

といったタワーマンション2棟、総戸数807戸が建設中です。
加えて、オフィス・商業棟「中野 M-SQUARE」も整備されます。

駅徒歩圏に800戸超の新築が供給されることで、

• 売買市場（分譲マンション価格）
• 賃貸市場（賃料相場）

の両方に、少なからず影響が出てくるでしょう。

2028〜2029年に向けて動くプロジェクト

囲町西地区 第一種市街地再開発事業（約0.8ha）

• 地上25階・約490戸の住宅棟などを含む計画で、2028年3月完了予定です。
• 東西の囲町地区を合わせると、約1,300戸規模の住宅供給になります。

新北口駅前広場整備（街路事業）

• バスターミナルやタクシー乗り場、歩行者の導線を整え、交通の結節点としての機能を強化します。
• 補助223号線の整備や、中野四季の都市・囲町地区へのデッキ接続も含まれており、駅と周辺エリアの一体感が高まる計画です。
• 完了予定は2029年。中野駅北口全体の「玄関口」としての姿が、ここでまとまります。

計画進行中・時期未定のプロジェクト

中野四丁目西地区 市街地再開発

• 地権者有志による準備組合が立ち上がり、計画が進んでいますが、竣工時期はまだ未定です。
• 再開発の「第3段階」のような位置づけで、今後の動向次第では、さらに街の姿が更新されていく可能性があります。

中野サンプラザ・旧区役所地区：最大の焦点

そして、最も注目度が高く、同時に不透明さも残しているのが、中野サンプラザ・旧区役所地区です。

• 当初は「NAKANOサンプラザシティ（仮称）」という超高層複合ビルが計画されていました。
• しかし、建築費が約3,500億円規模にまで膨らんだことなどを背景に、2024年に計画は白紙化されています。
• 中野区は2025年6月30日に事業者との協定を解除し、現在はサウンディング型市場調査（2025年9月〜12月）→2026年3月以降の事業見直しという流れで「次の案」を探っている段階です。

正直なところ、このサンプラザ跡地がどうなるかが、中野駅再開発全体の「印象」やブランドに大きく影響します。
区は、

• 文化・芸術の発信拠点
• 公共性の高い施設
• 持続可能な事業モデル

という3本柱を掲げていますが、採算性とのバランスは簡単ではありません。
全体を俯瞰すると、2026〜2029年にかけて駅・商業・住宅が段階的に整い、その中でサンプラザ跡地という“一番目立つピース”の形が後から決まっていく、という構図が見えてきます。

中野駅西側 南北通路・橋上駅舎の開業（2026年）

2026年、中野駅は「駅そのもの」が大きく生まれ変わります。
単なる改修ではなく、駅の構造と人の流れを根本から作り替える工事だとイメージしていただくと近いです。

南北通路の開通で「駅をぐるっと回る不便さ」が解消

今の中野駅は、

• 北口と南口が改札外でしかつながっていない
• 反対側に行くには、一度外に出て、ビルやロータリーを回り込む必要がある

という状態ですよね。
朝の通勤ラッシュ時に「うっかり反対側に出てしまって、ぐるっと回る羽目になった…」という経験がある方も多いはずです。

2026年に開業予定の西側南北通路は、この不便さを一気に解消してくれます。

• 改札内で南北を行き来できる
• JRと東京メトロの乗り換えがよりスムーズになる

たとえば、

• 「JR中央線で到着 → 南口側のオフィスへ」
• 「東西線で到着 → 北口側の大学キャンパスへ」

といった動きが、階段やデッキを経由しながら最短ルートで完結するようになります。

一見すると数分の違いですが、毎日の通勤・通学で積み重なると、年間で数十時間分のストレス軽減につながるイメージです。

橋上駅舎で3路線の乗り換えがより便利に

新しくできる橋上駅舎は、「通路が増える」以上の意味を持ちます。

• 駅全体が立体的に再配置される
• 中央線快速・総武線・東西線の乗り換え動線が整理される

ことにより、「どこに行くにも分かりやすい駅」に近づきます。

中野駅の強みは、

• 新宿まで約4分
• 大手町まで約21分

という都心へのアクセス時間の短さです。
ここに「乗り換えや移動のしやすさ」が加わることで、

「住むなら、通勤が楽なところがいい」

というニーズに、これまで以上にマッチする駅になっていきます。

不動産価値への影響は？

駅機能の改善は、周辺の「体感的な距離」にも影響します。

• これまで「駅から少し歩くな…」と感じていたエリアが、
• 動線改善によって、実際よりも「近く」感じられるようになる

こうした変化は、南北両側のエリア全体の評価を底上げする要因になりえます。

もちろん、駅改良だけで価格が急騰するとは限りませんが、

• 「毎日の使い勝手」
• 「ストレスの少なさ」

といった要素は、長く住むうえでじわじわ効いてくるポイントです。

「2026年の駅の変化を見越して動くか、完成を見てから判断するか」

というスタンスの違いが、今後の購入・投資のタイミングに影響してきそうです。

アトレ中野(2026開業予定)｜駅直結の新商業施設

中野駅にはこれまで、「駅直結で何でもそろう」タイプの駅ビルはありませんでした。
2026年開業予定の「アトレ中野」は、そのギャップを埋める存在になります。

規模感とイメージテナント

アトレ中野は、

• 地上5階建て
• 延床面積 約18,500㎡

という、日常使いにはちょうどよいサイズ感の駅ビルです。
現時点で具体的なテナントは公表されていませんが、他エリアのアトレの傾向から、

• 1〜2階：食品スーパー、惣菜、ベーカリー、ドラッグストア など
• 3〜4階：ファッション、雑貨、カフェ、サービス店舗
• 5階：レストランフロア

といった構成がイメージしやすいでしょう。

生活利便性はどう変わる？

たとえば、こんな変化が考えられます。

• 帰宅前に駅のスーパーで夕食の食材を買って、そのまま帰宅
• 雨の日でも、駅ビル内で用事をまとめて済ませる
• ちょっとした待ち時間に、駅ビル内のカフェで仕事や読書

特に、

• 時間効率を重視する単身者・DINKS層
• 子ども連れでの移動に気を使う子育て世帯

にとって、「駅でほとんどの用事が完結する」というのは、じわじわ効いてくるメリットです。

ファミリー目線では「プラスα」だが、軽視はできない

ファミリー層にとっては、

• 「週末の大きな買い物は別の大型商業施設で」
• 「アトレは日常のちょっとした買い足しに便利」

という位置づけになる可能性もあります。

それでも、

• 雨の日に駅から出ずに買い物ができる
• 子どもの送り迎えのついでに用事を済ませられる

といった細かな利便性の積み重ねは、実際に住んでみると大きな安心感につながります。

不動産投資の観点から見たアトレ中野

投資の目線で見ると、アトレ中野は

• 単身〜DINKS向け賃貸の「下支え要因」
• 「駅で完結する生活ができるエリア」という評価を高める要素
  

として捉えられます。
「駅ビルができたから必ず価格が上がる」という単純な話ではありませんが、

• 賃料を維持しやすい
• 空室期間が短くなりやすい

といった「じわっと効くプラス材料」として、長期的には効いてくる可能性が高いです。

新北口駅前広場(2029完成予定)と補助223号線整備

2029年完成予定の新北口駅前広場の整備は、中野駅北側の「顔つき」を決定づけるプロジェクトです。
駅前の見た目が変わるだけでなく、交通と人の流れの“ハブ”としての機能を高めることが目的です。

交通結節機能の大幅強化

現在の北口は、

• バス・タクシー・一般車・自転車・歩行者が入り混じる
• 朝夕の混雑時には、動線がごちゃつきやすい
  

という課題があります。
新北口駅前広場では、

• バスターミナル
• タクシー乗り場
• 一般車の乗降スペース
• 歩行者の動線
  

が整理され、役割分担がはっきりする計画です。
イメージとしては、

「どこに行けばいいか一目で分かる、ゆとりのある駅前」

に近づいていきます。

特に、バス利用者にとっては、

• 乗り場が分かりやすくなる
• 乗り換え時の移動距離が短くなる
• 雨風をしのげる待機スペースが充実する
  

といった日々のメリットが期待できます。

補助223号線とデッキで「中野四季の都市」「囲町地区」と直結

この整備のポイントは、単なる駅前広場の美装にとどまらない点です。

• 補助223号線の整備
• 中野四季の都市・囲町地区へのデッキ接続
  

により、

• 駅 → 大学キャンパスやオフィス（中野四季の都市）
• 駅 → 囲町タワーマンション群・中野M-SQUARE
  

といった動きが、雨に濡れずに、短い動線で完結するようになります。

今は、

駅から歩けるけれど、信号や歩道橋、細い歩道を経由して行く必要があるという「微妙な距離感」ですが、デッキがつながることで、「ほぼ駅直結に近い感覚」に変わっていきます。

不動産価値・店舗需要への影響

動線が変わると、人の流れが変わり、商業立地としての価値も変わると言われます。

• デッキの導線上にある建物
• 駅〜四季の都市〜囲町の間に位置する店舗・オフィス

は、今後通行量の増加＝集客力アップが期待されるエリアです。

完成は2029年と少し先ですが、不動産投資の世界では、

• 「期待感」が完成前から価格に織り込まれていく

ケースが多いとも言われます。

「完成してから考える」
「今のうちから、変化の方向性を踏まえて動く」

どちらが自分のスタイルに合っているかを意識しながら、検討していく期間と言えそうです。

主要な市街地再開発事業（囲町／中野二丁目／四丁目西）

ここからは、市街地再開発の主なエリアごとに、用途・規模・不動産への影響を整理していきます。

囲町東地区（2026年度竣工予定）

ポイント：中野駅北側の「新しい顔」になる複合開発

• 面積：約2.0ha
• 住宅：
  • 「パークシティ中野 ザ タワー エアーズ」（地上48階）
  • 「パークシティ中野 ザ タワー ブリーズ」（地上38階）
  • 合計 807戸
• そのほか：オフィス・商業棟「中野 M-SQUARE」
  

不動産市場へのインパクト

• 短期的には
  → 800戸超の新築供給により、周辺の賃貸・売買市場に一時的な競争が生まれる可能性があります。
  
• 中長期的には
  → 居住人口・就業人口が増えることで、
  
  • 駅周辺の飲食店やサービス業の売上アップ
    
  • 夜間も含めた人通りの増加による「街の活気」向上
    

など、エリア全体の魅力を底上げする要素として働きそうです。

囲町西地区（2028年3月竣工予定）

• 面積：約0.8ha
  
• 住宅棟：地上25階・約490戸 など
  

東西を合わせると、囲町地区だけで約1,300戸規模の供給になります。
これは、中野駅北口エリアの人口バランスを大きく変えるボリュームです。

• 高所得のDINKS・ファミリー層の流入
  
• 子育て世帯向けサービス・店舗の増加
  

など、「単身者中心」だった中野のイメージが、少しずつ多様な層が混ざる街へとシフトしていく可能性があります。

中野二丁目地区（2024年竣工済）

• オフィス棟：「住友不動産中野駅前ビル」
• 住宅棟：「中野ステーションレジデンス（高級賃貸）」
  

このエリアのポイントは、

• オフィスワーカーの増加
• 高所得層向け賃貸の受け皿の増加
  

により、

• 駅前の商業・飲食の需要が底上げされる
• 「働く街」と「住む街」のバランスが取れてくる
  

という構造変化をもたらしている点です。

中野四丁目西地区（時期未定・計画推進中）

• 地権者による準備組合が設立済み
• 具体的な竣工時期はまだ見えない段階

ここは、言わば「第3フェーズ」の候補地です。
すぐに投資判断に組み込むのは難しいですが、

• 周辺プロジェクトが順調に進めば、いずれ“次の開発”として動き出す可能性が高いエリア

として、長期目線でウォッチしておきたい場所と言えます。

最大の焦点｜中野サンプラザ跡地計画「白紙化」の全経緯と今後

中野駅再開発のなかで、最も注目を集めているのが中野サンプラザ跡地です。
ここは、単なる一つの建物ではなく、「中野という街の顔」を象徴する場所でもあります。

当初の構想「NAKANOサンプラザシティ」とは？

旧中野区役所・サンプラザ地区（約1.5ha）では、もともと

• 地上262mの超高層棟
• ホール・オフィス・商業・住宅などをまとめた大規模複合施設

として、「NAKANOサンプラザシティ（仮称）」が計画されていました。

なぜ白紙になったのか？——工事費3,500億円のインパクト

計画が白紙になった最大の理由は、想定工事費の急激な増加です。

• 当初の見込みの約2倍
• 約3,500億円規模に膨らんだとされる

背景には、

• 建設資材価格の高騰（鉄鋼・セメント・木材など）
• 人手不足による労務費の継続的な上昇
• 円安による輸入資材コストの増加
• 超高層ビル特有の高コストな基礎工事・設備・防災仕様

といった、2020年代ならではの「建築コストの壁」があります。
民間事業者にとっては、「ここまでコストが上がるなら、予定していた家賃や分譲価格では採算が合わない」という状況になり、最終的に申請を取り下げる判断に至りました。

中野区はなぜ「住宅増案」を拒否したのか？

事業者側は、採算性を確保するために、

• 住宅比率を増やす（分譲販売収入を増やす）

といった調整案も出していたとされています。

しかし、中野区はこれを「中野区の顔として不十分」として受け入れませんでした。

理由としては、

• 中野サンプラザが果たしてきた文化・芸術の拠点としての役割
• 囲町地区など、すでに大規模住宅開発が予定されている状況
• 「またタワーマンションか」という街の均質化への懸念
  

などが挙げられます。短期的な収益だけでなく、「中野らしさをどう守りながら、新しい時代の顔をつくるか」という価値観を優先した、という見方もできます。

中野区が求める3つの新方針(2025〜2026)

白紙化を受けて、中野区は改めて3つの基本方針を掲げました。

① 文化・芸術発信拠点としての役割

まず重視されているのは、

「新たな文化・芸術等の発信拠点をつくること」です。

中野サンプラザは長年、

• 多くのアーティストが立つ「憧れのステージ」
• 「サンプラザでライブをやれるのは一つのステータス」と言われるホール

として、音楽・イベント文化を支えてきました。

この“文化的レガシー”を、新しい施設でも何らかの形で継承したい、というのが区の強い意向です。

② 公共公益性の向上

2つ目は、

「区民に開かれた公共性の高い空間にすること」

です。

具体的には、

• 区民が自由に使える広場やコミュニティスペース
  
• 災害時の一時避難場所や防災拠点としての機能
  
• 子育て・高齢者支援など、生活に身近な公共サービス
  

などを、施設内や周辺空間に組み込んでいくイメージです。

周辺の地価や物件価格にとっても、「住みやすい・安心できる街」という評価は、長期的な価値の下支えになります。

③ 持続可能な事業モデルの構築

3つ目が、

「持続可能性を高める用途構成」

です。

建築費3,500億円という現実を踏まえると、

• 文化施設だけでは採算が取れない
  
• かといって、住宅やオフィスに振りすぎると公共性が損なわれる
  

というジレンマがあります。

そこで区は、

• 2025年9〜12月：サウンディング型市場調査（民間事業者へのヒアリング）
  
• 2026年3月以降：結果を踏まえた新方針の検討・公表
  

というプロセスで、

• 文化・公共性
  
• 商業・オフィス・住宅による収益性
  

のバランスが取れた現実的な案を模索しているところです。

今後のスケジュール(2025〜2026)

サンプラザ跡地については、時間軸を押さえておくことがとても重要です。

2025年6月30日：旧協定の解除

• 中野区と施行予定者との協定が正式に解除
  
• 計画は完全に「白紙」へ
  
• ここから、新しい計画づくりが始まるフェーズに入りました。
  

2025年7月・9月：区民意見交換会

• 区民の声を直接聞く場として、意見交換会を開催
  
• 「サンプラザ跡地に何を望むか？」という生の声を反映しようとする動きです。
  

2025年9〜12月：サウンディング型市場調査（最重要フェーズ）

ここが、ビジネス・投資目線でも特に重要な期間です。

• 民間事業者に対して、
  
  • 「どんな用途構成なら事業として成り立つか」
    
  • 「どの程度の事業費なら採算が見込めるか」
    
  • 「PPP/PFI方式などを採る余地はあるか」
    などをヒアリングする調査が行われます。
    

この結果次第で、

• 「魅力的な案が複数出てくる」
  のか、
  
• 「採算が合わず、スケールダウン案が中心になる」
  のか、
  

大きく方向性が変わっていきます。

2026年3月以降：新方針の公表へ

• 調査結果を踏まえ、2026年3月以降に中野区が新たな方向性を示す予定
  
• このタイミングで、
  
  • 施設の大まかな用途構成
    
  • 想定規模・事業費
    
  • 事業スキーム（民間主導か、PPP/PFIか、段階開発か）
    などが見えてくると考えられます。
    

投資家・購入検討者はどう考えるべきか？

大まかにいうと、次のようなスタンスに分かれます。

• 様子見派
  
  • 2026年3月以降の新方針が見えてから、改めて中野を検討したい
    
  • リスクを抑えつつ、方向性を確認してから動きたい方
    
• 先行派
  
  • サンプラザリスクを織り込んだ「今の価格」で、長期目線で仕込みたい
    
  • 多少の不確実性は許容し、その分のリターンを期待する方
    

どちらが正解ということはありませんが、

「自分がどのくらいの期間・どのくらいのリスクを許容できるか」

を意識しておくと、判断がブレにくくなります

建築費高騰の時代に「公共性」と「採算性」は両立できるのか？

最後に、少し専門的な話も含めて、公共性と採算性のバランスについて触れておきます。
ここを理解しておくと、サンプラザ跡地のニュースを見たときの「見え方」が変わってきます。

課題の本質：文化施設は「お金になりにくい」

コンサートホールや劇場のような文化施設は、

• 社会的価値は非常に高い
  
• しかし、単体で黒字を出すのは難しい
  

という特徴があります。

そのため、一般的には、

• オフィスや商業施設からの賃料収入
  
• 分譲住宅の販売収入
  

で得た利益の一部で、文化施設の赤字を補う、というクロスサブシディ（内部補填）の構造をとることが多いです。

3,500億円規模の事業となると、

• 相当な規模のオフィス・住宅を組み込まないと採算が合わない
  
• しかし住宅ばかりにすると「中野の顔」がマンションだらけになる
  

というジレンマに陥りやすくなります。

現実的な方向性の例

ここでは、「こういう形なら、まだ現実的かもしれない」という例を3つに絞って整理します。

1. 用途ミックスの最適化
   
   • 低層階：ホール・公共スペース・一部商業
     
   • 中層階：オフィス
     
   • 高層階：住宅
     → 文化とビジネス・居住のバランスをとる構成
     
2. PPP/PFI方式の活用
   
   • 区が土地を持ちつつ、民間が建設・運営を担う
     
   • 文化施設部分は区が買い取る、または長期賃貸する
     → 区の初期負担は抑えつつ、民間のノウハウを取り込む
     
3. 段階的な開発
   
   • 第1期：文化施設＋公共スペース＋小規模商業
     
   • 第2期：市況を見ながらオフィス棟や住宅棟を追加
     → 一気に巨大プロジェクトを進めず、リスクを分散する
     

どれも一長一短がありますが、

「文化を守りつつ、事業としても破綻しない形を探っている」

というのが、今の中野の状況だと捉えていただくと、イメージしやすいと思います。

不動産市場への影響｜価格の推移と今後10年の資産価値を読む

中野駅の再開発に関心のある方が、いちばん気になっているのはやはり
「結局、価格はどうなりそうか？」
という点ではないでしょうか。

ここでは、まず過去のデータから「今まで何が起きてきたのか」を整理し、そのうえで、これから10年をどう見ていくかを一緒に考えていきます。

過去10年間で約4割強上昇と言われる価格推移

中野駅周辺の中古マンション価格は、2010年代半ば以降、民間調査でも数十％規模の上昇が確認されるなど、強い上昇傾向が続いています。「4割強上昇」という調査結果を発表している民間調査もありました。再開発への期待が高まるなかで、価格にはすでに一定の“期待値”が織り込まれていると見られます。

ただし、ここで押さえておきたいのは、

「再開発が完成したから上がった」のではなく、
「再開発が進んでいる・これから良くなりそうだという期待で上がってきた」

という点です。

つまり、2026年以降に駅機能が実際に良くなり、囲町地区が完成し、新しい街並みが整っていくなかで、

• 期待どおりに価値が維持・上昇していくのか
  
• それとも、一時的に「期待先行だったね」と落ち着くのか
  

は、これから数年かけて確認されていくテーマになります。

中古・築浅物件の「希少性」が高まっている

取引事例を見ていくと、中野駅周辺では

• 築21年以上の物件が多く流通している一方で
  
• 「駅近×築浅（築10年以内）」の物件はかなり少ない
  

という構造が見えてきます。

囲町地区のように大規模な新築タワーマンションが出てくると、

• 「最新・最高スペック」の高価格帯
  
• 「駅近・築浅・比較的手の届く価格帯」の中古
  

というふうに、市場が二層に分かれていく可能性があります。

そのなかで、

• 駅徒歩5分以内
  
• 築5〜10年程度
  
• 過度に高額すぎない価格帯
  

といった条件を満たす物件は、今後も「ちょうどいい絶妙ゾーン」として、一定のニーズを集め続ける可能性が高いと考えられます。

中野の「地力」──再開発がなくても強い3つの理由

再開発を抜きにしても、中野にはもともと資産価値を支える「地力」があります。主なものは次の3つです。

1. 交通利便性
   
   • JR中央線快速／総武線／東京メトロ東西線の3路線が利用可能
     
   • 新宿まで約4分、大手町まで約21分という通勤アクセスの良さ
     
2. 地盤の堅さ
   
   • かつて陸軍中野学校や警察学校が置かれていたエリアで、
     
   • 東京都の液状化予測図でも、比較的リスクが低いとされる地域が多い
     
3. 企業・大学の集積
   
   • キリンホールディングス本社
     
   • 明治大学、早稲田大学、帝京平成大学のキャンパス など
     

これらはすべて「再開発の有無にかかわらず変わらない強み」です。
だからこそ、再開発によって駅や街並みが整ってくると、

「もともと強かったエリアのポテンシャルが、さらに引き出される」

という構図になりやすいのです。

今後10年の価格イメージを、ざっくり3つのシナリオで考える

もちろん、未来の価格を正確に当てることは誰にもできません。
そこでここでは、「考え方の整理」として、あくまでイメージレベルの3パターンを挙げてみます。

1. 楽観シナリオ（年平均＋3〜5％程度の上昇イメージ）
   
   • 駅機能改善・囲町地区の評価が高い
     
   • サンプラザ跡地にも魅力的な文化施設が整備される
     
   • 新北口駅前広場の完成で街のブランドが一段上がる
     
2. 中立シナリオ（年平均＋1〜2％程度）
   
   • 駅と囲町の再開発は評価されるが、サンプラザ跡地は長めの「様子見」状態
     
   • 囲町地区の大量供給で、一時的に価格調整が入りつつも、
     その後はインフレや都心ニーズに支えられ、緩やかに上昇
     
3. 慎重シナリオ（横ばい〜微減）
   
   • サンプラザ跡地の計画が長期にわたり停滞
     
   • 金利上昇や景気後退など、マクロ要因で東京全体の価格が調整
     
   • 囲町の供給過多が一時的に賃料・価格を押し下げる
     

現時点では、エリアのポテンシャルを踏まえると、
「中立シナリオを基準に、サンプラザ跡地次第でプラスにもマイナスにも振れうる」
と考えておくのが、比較的バランスの良い見方ではないかと思います。

「今」買うべきか、それとも「2026年以降」を待つべきか

この問いには、万人共通の正解はありませんが、スタンスごとに整理すると次のようになります。

• 今のうちに動く方が向いている人
  
  • 10年以上の長期保有を前提にしている
    
  • 中野の立地や地盤、大学・企業集積といった「地力」を評価している
    
  • サンプラザ跡地の不透明さも「織り込み済み」として考えられる
    
• 2026年以降に動く方が安心な人
  
  • 比較的短期のキャピタルゲインを狙いたい
    
  • サンプラザ跡地の方向性が見えてから判断したい
    
  • 囲町地区の大量供給後、「落ち着いた価格」を見極めてから購入したい
    

大切なのは、

「中野だから買う」ではなく、
「自分の投資期間・リスク許容度に、中野の状況が合っているかどうか」

を軸に考えてみることです。

次のパートでは、価格だけでなく、賃貸需要と投資戦略という切り口からも、中野の魅力と注意点を整理していきます。

中古マンション価格は9年で数十％規模の上昇

ここからは、さきほど触れた「4割以上の上昇」と言われている価格推移について、もう少し踏み込んで見ていきます。

データが示すのは「期待の織り込み」

不動産情報サイト「t23m-navi」が中野駅周辺（中野区中野）の成約事例を独自に集計したデータでは、2016年から2025年3月までの約9年間で約45.6％、直近3年間でも16.3％の上昇が確認されています。（ただし、駅単位の長期推移は公的統計で一義的に把握できるわけではないため、民間調査に基づく目安値として捉えるのが適切）

この数字だけを見ると「すごく上がったな」という印象を受けますが、その内訳を冷静に見ることが大切です。

• 低金利・金融緩和の影響で、東京全域の不動産価格が押し上げられてきた流れ
  
• 建築費の上昇で新築価格が上がり、相対的に中古に資金が流れた動き
  
• そして、中野駅再開発への期待が徐々に織り込まれてきたこと
  

これらが重なり合って、今の価格水準になっていると考えられます。

つまり、上昇分すべてが「中野の魅力アップ」だけによるものとは限らない、という点は、投資判断のうえで頭の片隅に置いておきたいポイントです。

中野区が地価上昇エリアとして取り上げられる理由

国土交通省が公表する地価公示・地価調査や、民間による地価上昇率ランキングなどを見ても、中野区の商業地の一部は上昇率上位として取り上げられるケースがあります。

その背景には、

• 再開発で街のグレードが上がる期待
  
• 新宿から1〜2駅という「準都心ポジション」
  
• 大学・企業の集積による、昼夜を通じた人の多さ
  

といった要素があると考えられます。

駅近・築浅の「レア物件」が相場を引っ張る構造

もう一つのポイントは、物件の偏りです。

• 取引の中心：築20〜30年台のマンション
  
• 絶対数が少ない：駅徒歩5分以内 × 築10年以内の物件
  

このような状況だと、

• 「条件の良いものに人気が集中し、価格が高止まりしやすい」
  
• 「条件の悪いものは、価格を下げないと売れにくい」
  

という二極化が起こりやすくなります。

そのため、

• 「平均価格」は上がって見える
  
• ただし、個別の物件ごとに見ると、上がり方や売れやすさにかなり差がある
  

というのが、実務に近い肌感に近いと思います。

価格動向を左右する3つの変数

中野駅周辺の今後の価格には、特に次の3つが大きく影響してきます。

1. 中野サンプラザ跡地の行方
   
   • 魅力的な文化・公共施設ができるのか
     
   • それとも、長期にわたって「更地に近い状態」が続くのか
     
2. 囲町地区の大量供給のインパクト
   
   • 約1,300戸のタワーマンション供給が、周辺相場にどう効いてくるか
     
3. 金利・経済環境などのマクロ要因
   
   • 金利上昇や景気後退が起これば、東京全体の価格調整があり得ます
     

この3つの変数がどちらに動くかで、

「今の上昇」が高値づかみなのか、まだ通過点なのか

の評価が変わってきます。

大事なのは、数字を鵜呑みにするのではなく、
「その数字の背景に何があるのか」を考えながら判断していくことです。

駅近の築浅・タワー物件の強さと「街の新陳代謝」

続いて、再開発と切り離せないテーマであるタワーマンション供給について整理します。

囲町地区の約1,300戸がもたらす二つの顔

2026年〜2028年にかけて、

• 囲町東地区：807戸（パークシティ中野 エアーズ／ブリーズ）
  
• 囲町西地区：約490戸
  

と、合わせて約1,300戸規模のタワーマンション群が誕生する予定です。

この大量供給は、中野の市場にとってプラスとマイナスの両方の側面を持ちます。

短期的には

• 新築の「ピカピカ物件」が一気に増える
  
• 築20〜30年クラスの中古物件は、設備・見た目の面で見劣りしやすくなる
  
• 賃料や売出価格に、一定の調整圧力がかかる可能性
  

中長期的には

• 居住人口が大幅に増え、街のにぎわいが増す
  
• 商業施設や飲食店の需要が高まり、エリア全体の魅力が底上げされる
  
• 「中野に住みたい」という人の母数が増え、結果として既存物件にも波及効果
  

という流れが想定されます。

「新しいタワー」と「既存の築浅中古」は競合しながらも住み分ける

パークシティ中野のようなタワーマンションは、

• 眺望
  
• 共用施設
  
• セキュリティ
  
• 免震などの構造性能
  

において、どうしても「最新スペック」になります。
その分、分譲価格や賃料も高くなりやすい傾向があります。

一方で、すべての人が「最高級」を求めているわけではありません。

• 「そこまで豪華でなくていいから、駅近で暮らしやすい築浅がいい」
  
• 「管理費・修繕積立金も含めて、総支出を抑えたい」
  

といったニーズに対しては、

• 駅徒歩5〜7分程度
  
• 築5〜10年クラスの中規模〜中高層マンション
  

が、「現実的でちょうどいい選択肢」になりやすいです。

その意味で、

「新築タワーがあるから、中古の価値がゼロになる」という発想ではなく、
「それぞれ違うニーズを拾うポジションにいる」

という見方のほうが、より実態に近いと言えます。

中野の「基礎ポテンシャル」──再開発がなくても強い土台

ここで一度、再開発とは関係なく、中野という街そのものの「地力」を整理しておきます。
長期目線での投資や購入を考えるうえで、この土台をどう評価するかがとても重要です。

1. 交通利便性：都心ダイレクトアクセスの安心感

• JR中央線快速で新宿まで約4分
  
• 総武線でお茶の水や秋葉原方面へもダイレクト
  
• 東京メトロ東西線で大手町・日本橋方面へも直通
  

という、「どの方向にも出やすい」立地は、通勤・通学の選択肢を広げてくれます。

テレワークが増えた現在でも、

• 週に数回はオフィスに出る
  
• 取引先やクライアントと対面で会う機会はゼロにはならない
  

という方が多いと思います。
その意味で、「どこへ行くにも時間を読みやすい」中野の立地は、今後も安定した価値を持ち続けると考えられます。

2. 地盤の堅さ：目に見えない安心材料

東京都が公表する「液状化予測図」などの資料を見ても、中野駅周辺は比較的液状化リスクが低いとされています。
加えて、かつて軍や警察の施設が置かれていたことからも、地盤の安定性が重視されてきたエリアだと言われています。

もちろん、「絶対に安全」という場所はありませんが、

• 地盤が軟弱なエリアよりも、長期的な建物の安定性が期待できる
  
• 防災意識の高まりとともに、購入者・入居者からの評価が上がりやすい
  

といった、じわじわ効いてくるプラス要因です。

3. 企業・大学集積：安定した人の流れ

• キリンホールディングス本社
  
• 明治大学・早稲田大学・帝京平成大学 など
  

が集まる中野は、平日日中も人の往来が絶えないエリアです。

• オフィスワーカー
  
• 学生
  
• 周辺に住む人たち
  

が混ざり合うことで、

• 賃貸需要が絶えにくい
  
• 飲食店・サービス業の需要も比較的安定
  
• 夜間もある程度人通りがあり、街としての安心感がある
  

といった構造が生まれています。

賃貸市場の構造から見る”投資妙味”

最後に、賃貸市場の構造という視点から、中野を見てみましょう。
ここは、投資を検討している方にとって特に重要なポイントです。

単身世帯が約6割という「極端な構造」

統計資料によれば、中野区は単身世帯比率が約6割程度と、23区内でもトップクラスと言われています。

理由としては、

• 中央線・東西線による都心アクセスの良さ
  
• 大学キャンパスの集積
  
• ワンルーム・1Kなどの物件ストックの多さ
  

などが挙げられます。

この構造は、

• ワンルーム投資をするうえでは、需要が安定しやすい
  
• 反面、競合物件も多く、賃料設定やリフォームの工夫が欠かせない
  

という、メリットと難しさの両方を持っています。

ファミリー賃貸の「供給不足」が狙い目になる可能性

一方で、駅徒歩10分圏内の2LDK以上のファミリー向け賃貸は、相対的に供給が少ない状況です。

• 駅近の土地は、ワンルーム・単身者向けに開発されやすい
  
• 新築マンションは分譲が中心で、賃貸に出る戸数は限られる
  

といった事情があるためです。

そのため、

• 「駅近で子育てしやすい間取りの賃貸」を探しているファミリー
  
• 「都心勤務の共働き夫婦で、子どもが生まれても中野に住み続けたいDINKS」
  

といった層に向けては、

「駅徒歩10分以内 × ファミリー向け間取り」

の物件は、空室リスクが比較的小さく、賃料も下がりにくい狙い目になる可能性があります。

中野駅徒歩圏と西武新宿線エリアの比較

中野駅周辺と、少し離れた西武新宿線沿線（沼袋・新井薬師前など）を比較すると、

• 中野駅徒歩圏
  
  • 賃料水準は高めだが、再開発と都心アクセスの両方の恩恵がある
    
• 西武新宿線エリア
  
  • 賃料は1〜2割程度安いことが多く、利回りは出やすい
    
  • ただし、中野駅の再開発の直接的な恩恵は限定的
    

という住み分けになります。

純粋に「利回りだけ」を見ると、西武新宿線エリアに軍配が上がるケースもありますが、

• 長期的な資産価値の維持・上昇
  
• 再開発による街の変化を取り込むかどうか
  

を考えると、中野駅徒歩圏をどう評価するかが重要なテーマになってきます。

まとめ｜中野駅再開発の未来は「2026年」と「サンプラザ跡地」で決まる

ここまで、中野駅再開発の概要から、不動産市場・賃貸需要・投資戦略まで、かなり細かく見てきました。最後に、ポイントをぎゅっと整理します。

1. 2026年は、街の姿が目に見えて変わる「第一の転換点」
   
   • 南北通路・橋上駅舎
     
   • 駅ビル「アトレ中野」
     
   • 囲町東地区（パークシティ中野）の竣工
     
2. 中野サンプラザ跡地は、街の「顔」を決める最大の変数
   
   • 工事費高騰で白紙化
     
   • 2025年サウンディング調査 → 2026年3月以降に新方針
     
   • ここに何ができるかで、中野のブランド価値は大きく変わる
     
3. 中野は、再開発がなくても「地力」が強いエリア
   
   • 新宿・大手町へのアクセス
     
   • 比較的安定した地盤
     
   • 企業・大学の集積による安定した人の流れ
     
4. 投資判断のカギは、「期間」と「リスク許容度」
   
   • 長期保有なら、「今の不確実性込みの価格」で仕込む選択肢もある
     
   • 短期〜中期での売却を想定するなら、2026年以降の状況を見てから動くのも一つの考え方
     
5. 賃貸市場では、「駅徒歩7分以内×ファミリー」「設備の良い築浅」が有望ゾーン
   
   • 単身向けは競合が多く、戦い方の工夫が必要
     
   • ファミリー向けは供給不足で、今後も一定の需要が見込める可能性
     

中野駅の再開発は、期待と不安が入り混じる大きなプロジェクトです。
「絶対にこうなる」と断言できる未来はありませんが、

• 何が決まっていて
  
• 何がまだ決まっていなくて
  
• どこにリスクとチャンスがあるのか
  

を把握しておくだけでも、判断の精度は大きく変わってきます。

この記事が、「中野で買うか・投資するか」を考えるときの、一つの地図のような役割になればうれしいです。